工作总结

土地增值税清算案例分析【优秀范文】

时间:2023-12-10 11:00:03  阅读:

下面是小编为大家整理的土地增值税清算案例分析【优秀范文】,供大家参考。

土地增值税清算案例分析【优秀范文】

  2010年全市地税系统土地增值税案例分析交流材料

  细处见真功 执着揭迷疑

  --某房企土地增值税案例分析

  [案件概况]

  一、案源及基本情况

 按照县局土地增值税清算检查计划, 我们于2010年8月13日至8月25日对某房地产开发有限公司2005年7月至2009年12月开发**花苑项目土地增值税进行清算检查。

 该公司成立于2005年7月18日 ,注册资本2000万元, 2005年6月16日受让县中学东侧一块地,面积为72751平米,平均每平米780元,总额为5674.58万元。发改委批复建筑规划面积为10.91万平米,容积率为1.5,总投资为18000万元。

 该地段立项共有三期,其中,一期9栋,物价部门核定价:住宅为2078元/平米,自行车库为941元/平米,阁楼为850元/平米;
二期9栋 ,物价部门核定价:住宅为2360元/平米 , 自行车库为1118元/平米 ,阁楼为948元/平米。

 至2009年末:一期实现收入9339万元,二期实现销售1.06亿元。企业所得税由国税查帐征收,一、二期均已符合土地增值税清算条件,三期不符合土地增值税清算条件。

 2007年实现销售收入5669.88万元,企业利润总额为1783.97万元,2008年实现销售收入6081.18万元,企业利润总额为-522.08万元,2009年实现销售收入8227.29万元,账面利润-669.82万元。

  二、主要违法事实

 1、门市房抵押给借款人,签订售房合同,未结转收入。

 2、虚构土方工程,虚增基础设施成本50多万元。

 2、利用与建筑公司、桩基公司签订虚假建筑施工合同,虚增建安成本偷逃土地增值税879878.43 元。

  [检查方法及过程]

  一、了解情况,锁定疑点。

  通过与专管员、企业会计、单位项目负责人交流,看事务所的审计报告、纳税申报表、会计报表、帐簿,初步锁定以下疑点:

  1、该单位开发项目所建的商品楼均是砖混结构,一期为六层,竣工日期为2007年7月,二期有五层、六层,竣工日期为2008年6月,一期土建成本为746.69元/平米(同期预警值为734元/平米),二期土建成本为845元/平米(二期预警值为828元/平米),超预警值较为严重。

 2、往来帐异常,至2009年底,金**个人借款5532万元,至2010年8月末未还,且余额还增至7000多万元。

 3、企业资金周转困难,至检查时还有两幢临大路的写字楼至今未动工,而一、二期售房09年底销售都在95%以上,至检查时止,一、二期已全部售完,资金回笼较快,不应该出现此情况,唯一解释是资金被套走。

  二、巧获建安假合同,查实虚假建安成本。

 (一)、企业拒不接受预警值。

 我们分析核实建安成本,迫使企业接受预警值。该公司对建安预警值不能接受,认为建安成本畸高是因为:未将地下车库面积计算在内(层高未超2.20米),房子质量较好等因素,造成单位房屋开发成本较高,帐面建安成本均为实际发生的成本。可我们在检查时,发现每天都有业主上门闹事,提出房屋质量有问题,要求索赔,且帐面也列支了不少的赔偿款。

 (二)、想方设法,在建安成本审核方面取得突破。

 该企业都能根据检查预案的要求提供建筑施工许可证、规划许可证、招标合同书、施工合同书,帐面工程款也基本支付完毕,似乎天衣无缝,但建安成本这么高,我们检查认为肯定不真实。

 剩下的唯一途径只能进行外调取证。而企业的主要成本是建安成本,对应的有建筑公司、桩基公司、甲供材供货商等,我们先选择建安公司,能否取得突破,我们心里也没有底。

 精心准备、谨慎取证、初步取得实破口。

 承建该项目的建安公司有三家,桩基公司有两家,外调应该选择保密方式进行,事先不通知、不泄密;
还要做到时效性,一次性完成,不能被当事人以各种理由搪塞过去。

 我们首先选择了第一家建筑公司,该公司位于县城,到达该单位后,该企业负责人态度不好,非常不配合,强调会计人员出差到外地,不知什么时候才能回来,待其回来后再通知我们。我们提出仅仅只要提供施工合同及往来帐,不需多长时间,只需会计来一会儿,可是负责人就是不肯配合,要求我们先去其他单位调查。

 其实我们也了解单位负责人的想法,建筑公司与房产公司有潜规则,这个潜规则就是建筑公司要帮助房产公司增加建安成本,以便于房产公司套现,而且真正施工的项目经理多数只是挂靠建筑公司,建筑公司靠收管理费过日子的,税务机关对建筑公司的管理也只是以票管税,这种模式为房产公司偷税大开方便之门,这个潜规则谁也不能打破,否则,以后建筑公司在市场上就无法立足,企业负责人也想是把我们打发走了事。

 我来到财务科,只有现金会计在场,发现会计办公桌上有各项目的资料夹子,其中就有某房地产公司开发的项目,随手取出,发现其中就有施工单位的竣工决算草表,还有一份施工合同,该合同封面写有:“此合同为结算合同”,同时该合同还有一条款规定实际结算价不按备案合同执行。一期真实合同规定土建为500元/平米,水电为47元/平米(不含桩基);
二期真实合同规定土建为620元/平米,水电为47元/平米(不含桩基)。事后,据会计说被老总骂死了。

 在与企业负责人沟通中,企业负责人强调是企业内部资料,不是会计核算资料,你不能拿走,并与我们争夺起来,我们态度很坚决,告诉企业负责人,本来事情与你们关系不大,如果你们不配合,我们和公安取得联系,将调取你单位所有与别的单位订立的所有虚假合同,这样,你公司以后可能在本市就难以立足,无法再参与招标,自断后路。企业负责人说,你们这样做,我公司以后就已经很难再立足了,你们为什么不选别的公司先进行?在经过耐心的说服和解释后,企业负责人才同意按取证手续提供资料。

 与账面成本相比,一期建安成本帐面均价746.69元/平米,真实合同土建水电成本547元/平米;
二期建安成本帐面均价845元/平米,真实合同土建水电成本547元/平米,差异较大。

 第二家企业、第三家建安公司已知道我们在另两家建安公司取得的成果,很爽气地提供了建安合同及往来帐,积极配合地做了谈话笔录。

 至此,我们已经取得了签订虚假建安合同,虚增建安成本偷税的证据链,一期、二期合计多列支建安成本238.53万元。

  三、调查填土情况,获取虚构取土合同的证据。

 在检查房地产公司前期工程费时,发现该公司帐面列支一张大额填土费用的建安发票,当时我们要求该单位提供合同,单位负责人表示有合同,过几天,等保管合同的人回来就提供。

 据我们了解该单位开发的*花苑有人防设施,还有周围小河整治,本身就有大量的取土,根本不需要到外面去买土平整小区。

 过几天,单位提供了合同,我们就根据合同,找到承包人谈话,告知承包人应承担的法律责任,且让他提供在何处取的土。

 然后,我们又找到提供取土的村主任,村主任只承认为了完成镇政府下达的税收指标,就配合承包人开了取土的建安发票,实际没有此业务。

 至此,承包人也无奈地承认此业务是虚构的,他也是为了做房地产公司的其他业务,才不得不配合该房地产公司。该公司填土虚增建安成本50多万元。

  四、与房管局核对企业网上销售合同,发现有门市房抵押给借款人,签订售房合同,未结转收入。

 该公司开发的项目靠近中学,门市房销售很少,不太符合常规,我们趁势又到房管部门核实情况,调阅了该公司09年的门市房销售合同,仔细核对后发现有19套房的预收帐款未入帐,合计1249.93万元。

 核实后全部门市房只有一套未售,调查后了解到,该老板为了融资,先将房屋抵押给借款人,签订预售合同,待以后公司实际卖房时,再撤销原合同将售房款转给借款人,如果公司出了问题,此房就是借款人的,该公司除了老板没有其他人知道此房已出售,所借款项已先被老板用掉了。

 五、水落石出,案件圆满结束。

 通过以上检查方法,破解纳税人避税的各种手法,取得实质性证据,对该单位作出以下处理:

 责令该企业补缴土地增值税879878.43元,其他相关税种按规定处理。

  [案例分析和点评]

 通过对该项目土地增值税的清算,我们得出了如下启示:

 一、不能简单地套用市局的预警值。

 查帐征收的前提是获取有用的证据,预警值是参考,想办法取证来验证预警值才是正道。做假总归有痕迹,要从痕迹入手层层剥蚕,真至获取证据琏。

 二、难以从资金流中发现虚构成本的证据。

 企业的套现行为非常普遍,查处的难度也很大,特别是房地产企业,多数都是与建筑公司、桩基公司、绿化公司及个人签订虚假的建筑合同,并且都有造价事务所的审计报告,加之建筑公司税收征管模式的简单缺失,非常有利于房地产企业套现,本案中检查人员虽然查到了虚假的建安合同,可是对套现资金的查处却无可奈何,《征管法》没有赋予税务机关到人民银行查询相关个人帐户的权利,从根本上造成了对纳税人资金流难以有效监控。

 三、纳税人也在升级偷税的技能。

 市局目前制定的预警值不可能履盖所有的项目、结构,纳税人也在寻找预警值范围以外的项目,比如酒店、超市、写字楼,还有小河湖泊的景观建设,假山名木的设计建设,豪华会所的建设,外墙挂石材,简单的装修等,大肆增加这些没有预警值项目的成本,给清算带来难点。

 四、取证的技巧。

 1、取证时一定要保密,现场获取有用的证据时,带有很大的偶然性,要处处做有心人,注意纳税人的电脑资料、会计人员随手放置的资料、档案部门的资料等,注意纳税人的失误,从失误的大量、零散的资料中寻找有价值的线索,想方设法调取证据材料并形成证据链,最终让纳税人无法推反偷税事实。

 2、取得突破口后,一定要注重时效,尽量扩大战果,把有用的单一证据迅速扩大到相应的证据链,让纳税人无法否认事实,无法推反证据。

  五、有些项目的检查方法。

 1、场地平整费、土石方工程检查时,视各小区的地势情况,结合自身工程的取土实际况状,比如有的小区本身人防工程及河道整治就提供了大量的土方,或与取土地点的村民委员会、售土单位、施工方进行核实,确定其真实性、合法性。如果有假,一般与村委会、售土单位核实取证可以否认其真实性。

 2、每一小区,绿化都有设计图纸,而且都标注具体品种、规格、施工要求,可以根据各年度的品种规格的价格定额作为检查参考,实际中标价都低于定额。

 3、桩基工程每个年度各规格桩基及打桩费用都有市场价格,检查人员可结合设计图纸的要求及不同时期的桩基价格、打桩费用综合确定。

 4、要重视设计图纸的作用。设计图纸上的文字说明其实对检查很有用,对选材、结构、标准都详细地作了标注,与纳税人的合同、解释有时是矛盾的。

 执笔人:刘克勇

相关热词搜索: 土地增值税清算案例分析 清算 增值税 案例分析

版权所有:巨匠文档网 2010-2024 未经授权禁止复制或建立镜像[巨匠文档网]所有资源完全免费共享

Powered by 巨匠文档网 © All Rights Reserved.。冀ICP备20016797号